Все для дачников и садоводов Полезные советы по выращиванию лучшего урожая, идеи для загородного дома
Если строится дом для постоянного проживания, для регистрации на постоянной основе, сделать это можно только на таком участке, где разрешено индивидуальное жилищное строительство. В остальных случаях на земле можно построить небольшой дачный домик.
Земельные категории
Категория земли имеет более широкое значение, чем вид ее разрешенного использования. Существует две основные категории: земли поселений и земли сельскохозяйственного назначения. Правовой статус земли каждого варианта имеет свои плюсы и минусы. Самый простой и удобный с точки зрения оформления в собственность – участок в населенном пункте. Земли поселений бывают двух видов: “ИЖС” – под индивидуальное жилищное строительство, “ЛПХ” – под личное подсобное хозяйство.
Земельный участок под ИЖС имеет следующие ограничения: дом должен быть жилым, не выше чем три этажа и не больше одного дома на участке. С оформлением регистрации для постоянного проживания проблем не возникнет. Земельный участок под ЛПХ – это приусадебный земельный участок. На нем можно построить жилой дом, производственные, бытовые и иные здания, строения и сооружения. Строительство дома на участке под ЛПХ не требует предварительных согласований и разрешений, естественно с соблюдением градостроительных регламентов, строительных, санитарно-гигиенических, противопожарных и экологических нормативов. Такой дом можно официально зарегистрировать и жить на постоянной основе.
Земли сельхозназначения. Также возможно несколько вариантов. На одних участках можно без каких-либо ограничений построить дом для круглогодичного проживания и зарегистрироваться в нем. На других разрешено возведение только жилого строения, в котором нельзя зарегистрироваться. Однако при наличии определенных условий его также могут признать жилым и тогда регистрацию разрешат. Земельный участок для ЛПХ, расположенный за границами населенного пункта, называется полевой земельный участок. Возможность его застройки полностью исключается, поскольку он имеет сельхозназначение, т.е. может использоваться только для выращивания сельхозпродукции. Строительство капитальных домов на бывших полях довольно распространено, но юридически это незаконно, и такую самовольную постройку на основании судебного решения могут предложить снести. Существует некоторая возможность строительства подсобного хозяйства и проживания на сельскохозяйственных землях фермерского назначения, но для этого необходимо стать фермером, т.е. получить соответствующий сертификат.
Регистрация на дачном участке стала возможной, но существуют определенные требования. Необходимо будет не только доказать, что дом является капитальной постройкой, но и что к нему можно подъехать в любое время года, что вы проживаете только там и не имеете другого места жительства. В пригородном дачном строительстве есть еще один нюанс. Дачный дом может пойти под снос, если границы города решат расширить. Компенсация при этом не возместит вложенных в строительство капитального здания затрат. Если же дом построен на участке для ИЖС, он в обязательном порядке наносится на генеральный план города. Если по проекту застройки он пойдет под снос владельцу выплатят компенсацию.
Юридические аспекты
Чтобы начать строительство на новом участке, надо обладать каким-то правом на эту землю: аренды либо собственности. Вопрос перевода земель из одной категории в другую не простой, но очень прибыльный. Изменив назначении земли можно поднять ее стоимость в несколько раз.
На практике решение такого вопроса производится в судебном порядке. Необходимо обратиться в орган местного самоуправления с ходатайством о переводе данного участка из земли одной категории в другую, а в случае отказа обжаловать решение органа местного самоуправления в суде. Как только появляется зарегистрированное право, можно подавать заявку на разрешение на строительство. Право на землю необходимо, чтобы потом зарегистрировать право собственности на дом. Разрешение на строительство выдается органом местного самоуправления по месту нахождения земельного участка на десять лет. К заявлению прилагаются следующие документы: правоустанавливающие документы на земельный участок, градостроительный план земельного участка, схема планировочной организации земельного участка с обозначением места размещения объекта индивидуального жилищного строительства. Отказ в выдаче разрешения на строительство может быть обжалован в суде. Итак, сначала получается разрешение на строительство, после этого можно начинать строительно-монтажные работы. В соответствии с ч.3 ст.48 Градостроительного кодекса РФ подготовка проектной документации не требуется, если строится дом на одну семью и не более трех этажей. После возведения дома необходимо обратиться в БТИ для составления технического паспорта объекта, а затем в Росреестр с заявлением о постановке дома на кадастровый учет и оформлении права собственности.
Порядок действий, если строится новый дом на месте старого. Для начала необходимо осуществить фактический снос старого дома, а затем обратиться в БТИ для составления акта обследования дома. На основании акта будет аннулирована запись о существовании дома. После этого необходимо обратиться в Росреестр с заявлением о внесении записи о прекращении существовании дома. К заявление приложить технический паспорт (в котором будут содержаться сведения о том, что объект прекращен) и документ, подтверждающий факт создания дома (акт ввода дома в эксплуатацию, который должен находиться в управлении архитектуры и градостроительства района). Что касается технических особенностей сноса старого дома, то необходимо снести сам дом, а также цокольную часть фундамента до уровня земли. Если к дому подведены коммуникации (газ), то необходимо согласовать снос дома с соответствующими коммунальными службами. Для возведение нового дома необходимо получить разрешение на строительство в органах исполнительной власти местного самоуправления без взимания платы.
